Fiscalité immobilière
De quoi s’agit-il ?
Au sujet de la fiscalité immobilière en Belgique, il convient de poser quelques principes de bases avant de se tourner vers les quelques niches qui existent dans notre système juridique et fiscal.
En ce qui concerne les biens destinés à l’habitation, ceux-ci génèrent des revenus immobiliers qui vont être calculés sur base du revenu cadastral qui donnera lieu à sorte d’impôt foncier, dénommé le précompte immobilier.
Quant aux biens immobiliers donnés en location pour l’exercice d’une activité professionnelle, les revenus générés par ce bien vont être taxés sur base des loyers réellement perçus, diminués d’un forfait de frais.
Si vous êtes une personne physique détenant un patrimoine immobilier d’une certaine valeur, vous êtes proies aux caprices de l’administration fiscale. En effet, cette dernière est à l’affut en ce qui concerne les revenus générés par vos biens immobiliers.
La tentation de requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels est d’autant plus grande que s’il échet, les revenus tirés de votre patrimoine immobilier s’additionneront à vos revenus professionnels, ce qui aura certainement pour effet de vous faire basculer dans la tranche d’imposition supérieure de 50%.
L’administration fiscale sera également tentée de taxer les plus-values réalisées lors de la cession de biens immeubles.
Toutefois, la requalification des revenus immobiliers et la taxation des plus-values dépend de plusieurs facteurs, notamment du nombre de biens détenus, de l’importance des revenus tirés de la location ainsi que de la gestion locative.
Il est dès lors important de procéder à une analyse juridique et fiscale détaillée de vos revenus immobiliers, sans quoi il serait impossible de prévoir le montant de l’impôt ainsi que le montant de vos revenus nets.
Organisation patrimoniale ?
Plusieurs solutions peuvent être fournies en fonction de votre situation. En effet, il existe plusieurs façons de diminuer la pression fiscale en optant pour le choix de la voie la moins imposée.
Le droit de propriété peut être démembré afin de payer moins de droits d’enregistrement lors de la cession, en recourant à la constitution d’un droit de superficie (ou une superficie conséquence d’une renonciation au droit d’accession) ou d’un droit d’emphytéose soumis à un taux de 2% au lieu de 12,5%.
Le recours à une société immobilière est également un outil de planification patrimoniale. De plus, il est possible de procéder au démembrement du droit de propriété afin de céder l’usufruit, la superficie ou l’emphytéose à la société immobilière. La société immobilière sera également en mesure d’amortir pleinement les frais engendrés par les travaux et cette solution permet également d’étaler la plus-value immobilière taxable.
Finalement, si vous désirez apporter, au sein d’une société, un bien destiné à une activité professionnelle et dont les parcelles cadastrales consacrent l’usage professionnel, sachez que cet apport est soumis à un taux d’enregistrement de 0%.
Fiscalité immobilière et TVA ?
L’achat d’un bien immeuble neuf est soumis à la TVA pendant les deux années qui suivent la première occupation du bien. Si vous êtes un assujetti TVA bénéficiant d’un droit à déduction et que vous désirez en faire un usage professionnel, une telle opération peut être intéressante.
Autrement, dans le cas où vous seriez un particulier ou un assujetti-exempté, l’achat d’un bien neuf avec TVA n’est généralement pas intéressant, à moins d’en négocier le prix à la baisse afin de compenser l’écart entre les droits d’enregistrement et la TVA.
Depuis octobre 2018, les biens neufs – ou considérés comme neufs à la suite d’une rénovation majeure – peuvent être mis en location avec TVA, ce qui ouvre une porte dans la négociation des loyers entre assujettis TVA non-exemptés.
Finalement, une mise à disposition d’un centre d’affaires ou de services peut être soumise à TVA et s’écartera donc de la location immobilière exemptée. Une telle mise à disposition nécessite de respecter des critères précis fixés par le législateur et l’Administration Fiscale.
Location de logement meublé, quelle fiscalité ?
Un dernier point à soulever concerne la location de logements meublés, et notamment la taxation des revenus AirBnB.
La taxation des revenus immobiliers en Belgique provenant de logements meublés est déterminée en fonction de la ventilation en revenus mobiliers et immobiliers. Une telle ventilation est la clé de voûte qui déterminera la taxation de vos revenus bruts. Elle doit être détaillée sur base de données précises, avant la mise en location, afin d’éviter tout refus de la part de l’administration fiscale.
Dans l’hypothèse d’une mise en location, par le bais de plateformes comme AirBnB, il est nécessaire de procéder à une ventilation car vous mettez en location tant le bien immeuble que les meubles qui le garnissent. Dès lors, une répartition appropriée entre les revenus immobiliers et mobiliers est nécessaire.
Sans cette analyse juridique, il devient compliqué de décider d’un investissement immobilier dans un bien neuf ou à rénover, dans le but de le louer ou de le céder, sans courir un risque d’une taxation majorée de vos revenus bruts.
